Cession de parts de SCI et de sociétés à prépondérance immobilière : un nouveau formalisme à peine de nullité

La loi anti-fraude du 11 mai 2026 soumet les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière (SCI, holdings) à un formalisme imposé à peine de nullité. Décryptage et calendrier.

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Par Alexandre Vercruysse, avocat associé — Tax Team

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Synthèse

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Le Conseil constitutionnel a rendu sa décision le 18 juin 2026 : la loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, adoptée le 11 mai 2026, peut désormais être promulguée. Parmi ses mesures figure un dispositif, discret mais à fort impact, qui n'était pas visé par les recours et se trouve donc confirmé : un nouveau formalisme imposé aux cessions de parts ou d'actions de sociétés à prépondérance immobilière (SPI), à peine de nullité.

Ce qu'il faut retenir :

• Une opération très courante est concernée : la cession (et l’apport ?) de titres de SCI, mais aussi de nombreuses holdings et sociétés d'exploitation détenant leur foncier.

• Trois formes d'acte, et trois seulement : acte authentique notarié, acte d'avocat, ou acte d'expert-comptable dans les seuls cas où celui-ci y est légalement habilité.

• Une double sanction : la nullité de la cession et l'impossibilité de la faire enregistrer.

• Un champ d'application large, apprécié en valeur réelle des actifs et sur l'ensemble de l'année précédant la cession.

• Une entrée en vigueur imminente, attendue selon toute vraisemblance avant le 30 juin 2026 et sans mesure transitoire : les opérations en cours sont directement concernées.

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‍Introduction

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Parmi la centaine de mesures de la loi du 11 mai 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales figure une réforme appelée à modifier en profondeur une opération patrimoniale très répandue : la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière. Le nouvel article 1865-1 du Code civil, issu de l'article 68 de la loi, subordonne désormais la validité de ces cessions au recours à un acte qualifié, dont un professionnel humain répond de l’efficacité.

Jusqu'à présent, la cession de parts d'une SCI ou de titres d'une société détenant principalement du foncier pouvait être valablement constatée par un simple acte sous signature privée.

Cette liberté de forme prend fin. Les objectifs affichés, à savoir renforcer la traçabilité, lutter contre la fraude et limiter le blanchiment pas interposition de structures sociétaires, se traduisent par une exigence de forme dont la méconnaissance emporte des conséquences lourdes.

Il convient d'en préciser le champ d'application (I), le contenu et les sanctions (II), puis le calendrier d'entrée en vigueur et les premiers réflexes à adopter (III).

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I. Le champ d'application : quelles sociétés, quelles cessions

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1.1. La notion de société à prépondérance immobilière

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Le texte renvoie à la définition fiscale de la société à prépondérance immobilière retenue, en matière de droits d'enregistrement, par le 2° du I de l'article 726 du Code général des impôts. Cette définition est large :

• est visée toute société non cotée, quelle que soit sa forme (SCI, SARL, SAS, société civile, SNC, holding de portage…) ou sa nationalité ;

• dont l'actif est composé à plus de la moitié d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, détenus directement ou indirectement au travers d'une autre société elle-même à prépondérance immobilière.

Trois précisions méritent une attention particulière.

D'abord, l'appréciation se fait sur la base de la seule valeur vénale réelle et actuelle des actifs (pas les coûts d’entrée historique ni la valeur nette comptable), par comparaison entre (i) la valeur réelle des immeubles et (ii) la valeur réelle de l'ensemble de l'actif, sans déduction d’aucun passif. Une société fortement endettée pour acquérir ses immeubles reste donc dans le champ.

Ensuite, l'immobilier d'exploitation est pris en compte : la définition ne distingue pas selon l'usage des biens, à la différence du régime des plus-values immobilières. À l'inverse, les immeubles par destination sont exclus du calcul du ratio (Cass. com., 2 décembre 2020, n° 18-25.559).

Enfin, la prépondérance s'apprécie au jour de la cession ou à tout moment au cours de l'année qui la précède. Il n'est donc pas possible de « débrancher » l'actif immobilier juste avant l'opération pour échapper au dispositif.

Restent en revanche hors champ les placements collectifs (SCPI, OPCI et organismes assimilés), les sociétés cotées et les structures de logement social.

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1.2. Les opérations concernées

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Le formalisme a été pensé pour s'appliquer aux cessions à titre onéreux de parts sociales ou d'actions de SPI. Compte tenu de l'ampleur de la définition, le périmètre dépasse très largement la seule SCI familiale et concerne une part importante des opérations immobilières, patrimoniales et de restructuration.

Une interrogation demeure pour les apports de titres (apport en nature à une société) : le texte vise la « cession » et ne vise pas expressément l’apport. Or, en fiscalité, un apport en société est une cession, l’apport pouvant ensuite être à titre onéreux (rémunéré par la prise en charge d’une dette de l’apporteur, typiquement sa souscription à un instrument de dette) ou à titre pur et simple (ie rémunéré en action). La question reste ouverte de savoir si un apport serait concerné par la réforme et à ce jour, la prudence commande, de recourir également à un acte qualifié pour ce type d'opération, en particulier pour les apports à titre onéreux.

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II. Le nouveau formalisme et ses sanctions

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2.1. Trois formes d'acte admises

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À peine de nullité, la cession devra être constatée par l'une des trois formes suivantes :

• l'acte authentique notarié ;

• l'acte d'avocat, c'est-à-dire l'acte sous signature privée contresigné par avocat au sens de l'article 1374 du Code civil ;

• l'acte d'expert-comptable, dans les seuls cas où celui-ci est légalement habilité à le rédiger, à savoir l'accessoire direct d'une mission comptable.

Le dénominateur commun de ces trois voies est qu'un professionnel humain répond de l'efficacité juridique de l'acte. La sécurité recherchée par le législateur ne tient pas à la forme du support, mais à l'intervention d'un professionnel identifié et responsable.

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2.2. Deux sanctions et deux points de vigilance

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La méconnaissance du formalisme entraîne deux sanctions :

• la nullité de la cession, qui frappe la validité même de l'opération. Elle n'est pas rattrapable par une simple réitération et peut être invoquée par tout intéressé (cocontractant, héritier, créancier, administration) ;

• un verrou à l'enregistrement : l'enregistrement de la cession est subordonné à la production d'un acte conforme (nouvel article 635-0 A du Code général des impôts). À défaut, l'opération ne peut être enregistrée ni, partant, opposée dans de bonnes conditions.

Deux points de vigilance complètent le dispositif.

D'une part, un acte signé à l'étranger ne correspond à aucune des trois formes admises : il ne suffit plus, et la cession encourt la nullité ; un sujet sensible pour les opérations internationales.

D'autre part, le rédacteur de l'acte opère sous les obligations de vigilance et de déclaration propres à la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme (titre VI du livre V du Code monétaire et financier).

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III. Calendrier, entrée en vigueur et premiers réflexes

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3.1. Un calendrier désormais arrêté

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• 11 mai 2026 : adoption définitive de la loi par le Parlement, par le vote du Sénat sur le texte de la commission mixte paritaire, au terme d'une procédure accélérée.

• 18 et 19 mai 2026 : saisine du Conseil constitutionnel (affaire n° 2026-904 DC), deux recours déposés par au moins soixante députés (18 mai), puis un recours déposé par au moins soixante sénateurs (19 mai). Ces recours ne visaient pas le formalisme des cessions de titres de société à prépondérance immobilière.

• 18 juin 2026 : décision n° 2026-904 DC. Le Conseil constitutionnel valide la loi pour l'essentiel (non-conformité partielle et réserves d'interprétation portant sur d'autres dispositions) ; le formalisme des cessions de titres de société à prépondérance immobilière, qui n'était pas visé par les recours, n'est pas affecté et se trouve confirmé.

• Au plus tard le 26 juin 2026 : promulgation Le délai de quinze jours de l'article 10 de la Constitution, ouvert lors de la transmission de la loi (autour du 11 mai), avait déjà couru sept jours lorsque la saisine du 18 mai l'a suspendu : il n'en restait que huit, qui ont recommencé à courir le 18 juin. La promulgation peut donc intervenir à tout moment, et au plus tard vers le 26 juin 2026.

• Publication au Journal officiel — dans la foulée, vraisemblablement avant la fin du mois de juin 2026.

• Entrée en vigueur — le lendemain de la publication, aucune disposition transitoire n'étant prévue.

• Dès l'entrée en vigueur — toute cession non signée à cette date devra revêtir l'une des trois formes qualifiées.

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3.2. Les bons réflexes à adopter dès maintenant

À court terme : sécuriser la transition. Faute de période transitoire, toute cession qui ne serait pas signée avant l'entrée en vigueur devra revêtir l'une des trois formes qualifiées. Dans l'immédiat, il convient de :

• identifier les opérations en cours ou imminentes portant sur des titres susceptibles de relever de la prépondérance immobilière ;

• vérifier, en valeur réelle, la composition de l'actif des sociétés concernées, à la date de la cession comme à tout moment des douze mois qui la précèdent ;

• arrêter sans tarder la forme de l'acte et, si une signature est proche, basculer vers l'acte authentique ou l'acte d'avocat.

Dans la durée : faire de l'acte qualifié le nouveau standard. Une fois la transition passée, le réflexe doit devenir systématique et s'inscrire dans la pratique courante. Au-delà de l'urgence, il s'agit de :

• traiter l'acte qualifié comme la forme de droit commun de toute cession de titres de société à prépondérance immobilière, et l'intégrer dans les modèles, les parcours de signature et les diligences de conformité (identification des parties et du bénéficiaire effectif) ;

• anticiper en amont : dès la constitution ou la restructuration d'une SCI ou d'une holding, garder à l'esprit que toute sortie future supposera un acte qualifié, et documenter les opérations en conséquence ;

• réapprécier la prépondérance immobilière à chaque opération, une société pouvant entrer dans le champ — ou en sortir — d'une année à l'autre selon l'évolution de son actif ;

• suivre les précisions à venir de la doctrine et de l'administration, notamment sur le sort des apports, et étendre par prudence le réflexe à ces opérations tant que l'incertitude n'est pas levée.

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Conclusion

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Sous couvert de lutte contre la fraude, la loi du 11 mai 2026 met fin à la liberté de forme qui prévalait pour les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière. Le champ d'application est large, la sanction sévère et l'entrée en vigueur imminente. Une vigilance particulière s'impose sur les opérations en cours.

L'équipe Fiscal / Corporate de Squair se tient à votre disposition pour sécuriser vos cessions de titres de SCI et de sociétés à prépondérance immobilière et pour faire le point sur les autres mesures de la loi anti-fraude. Contactez-nous.

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Questions fréquentes

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Qu'est-ce qu'une société à prépondérance immobilière ? Une société non cotée dont plus de la moitié de l'actif, en valeur réelle, est composée d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, détenus directement ou indirectement. L'immobilier d'exploitation est pris en compte. La société est SPI si le ratio est vérifié à la date de la cession ou à un moment quelconque au cours des douze mois précédents.

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Une cession de parts de SCI par acte sous seing privé est-elle encore valable ? Non, dès l'entrée en vigueur du dispositif : la cession devra être constatée par acte authentique, acte d'avocat ou acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité.

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Quand le nouveau formalisme entre-t-il en vigueur ? Selon toutes vraisemblances avant le 30 juin 2026. La décision du Conseil constitutionnel a été rendue le 18 juin 2026 ; le Président de la République doit promulguer la loi dans le reliquat du délai de quinze jours de l'article 10 de la Constitution, délai déjà largement entamé avant d'être suspendu par la saisine, soit d'ici la fin du mois de juin 2026. Ensuite, la loi entre en vigueur le lendemain de sa publication au journal officiel. Faute de disposition transitoire, les cessions non encore signées seront concernées dès l'entrée en vigueur.

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Le nouveau formalisme ne concerne-t-il que les SCI ? Non. Il vise toute société non cotée quelle qu’en soit la forme (SCI, SARL, SAS, société civile, holding…) dès lors que plus de la moitié de son actif, en valeur réelle, est composée d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, l'immobilier d'exploitation étant pris en compte. Les placements collectifs (SCPI, OPCI), les sociétés cotées et les structures de logement social en sont exclus.

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Les apports de titres de société à prépondérance immobilière sont-ils soumis au même formalisme ? Le texte vise la « cession », dont l'apport en nature est juridiquement distinct : à la lettre, l'apport n'y est pas soumis. La question n'est toutefois pas tranchée à ce jour. Par prudence, et tant qu'elle ne l'est pas, il est préférable de recourir également à un acte qualifié pour ce type d'opération, en particulier lorsque l’apport n’est pas rémunéré par des actions de la société bénéficiaire de l’apport (ie en cas d’apport « à titre onéreux »).

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Que se passe-t-il si la cession n'est pas constatée par l'un de ces actes ? La cession est nulle : juridiquement, elle est réputée ne pas avoir eu lieu. La nullité peut être invoquée par tout intéressé (cocontractant, héritier, créancier, administration) et n'est pas rattrapable par une simple réitération. S'y ajoute l'impossibilité de faire enregistrer l'opération.

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Le nouveau formalisme modifie-t-il le coût fiscal de la cession ? Non. Le droit d'enregistrement applicable aux cessions de titres de société à prépondérance immobilière (5 %) et le régime des plus-values demeurent inchangés : la réforme porte sur la forme de l'acte et la traçabilité de l'opération, non sur l'assiette ou le taux de l'impôt.