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Encadrement des loyers : à l'approche du terme de l'expérimentation parisienne (23 novembre 2026), une proposition de loi de pérennisation est en cours d'examen au Sénat. La dernière évaluation de l'Apur conclut à une modération des hausses de loyers d'environ 5 % à Paris depuis 2019, sans effet notable sur l'offre, un bilan toujours débattu.
Assurance décennale : un seul contrat est applicable, celui en vigueur à l'ouverture du chantier (Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 février 2026, n° 24-17.032).
L'assurance de responsabilité décennale des constructeurs couvre les travaux ayant fait l'objet d'une ouverture de chantier pendant la période de validité du contrat d'assurance, et cette notion s'entend comme le commencement effectif des travaux confiés à l'assuré. Par un arrêt du 19 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle avec fermeté ce principe en censurant la cour d'appel qui avait admis le cumul de garanties entre l'assureur de l’architecte en place à l'ouverture du chantier et celui de la société créée postérieurement par le même architecte : a seule vocation à s'appliquer, pour la réparation des désordres affectant l'ouvrage, le contrat d'assurance obligatoire de responsabilité d'un constructeur en vigueur à la date de commencement effectif des travaux. Cette décision, rendue au visa des articles L. 241-1 et A. 243-1 du Code des assurances, interdit tout cumul de garanties décennales et invite les praticiens à une vigilance accrue lors des changements de structure ou de contrat d'assurance en cours de chantier.
Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000053641871
Réception et habitabilité : la réception amiable d'un immeuble d'habitation par le maître de l'ouvrage n'est pas subordonnée à la constatation de son caractère habitable (Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 mai 2026, n° 25-13.675, inédit).
Le maître de l'ouvrage peut donc réceptionner son bien même inhabitable, sans perdre le droit d'être indemnisé de son préjudice de jouissance pour les désordres rendant le logement impropre à son usage.
En subordonnant la réception à l'habitabilité, la Cour d'appel avait ajouté à l'article 1792-6 du Code civil une condition qu'il ne prévoit pas et dénaturé les conclusions des maîtres de l'ouvrage.
La portée reste circonscrite à la réception amiable : la réception judiciaire suppose toujours que le juge constate que l'ouvrage est en état d'être reçu.
Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000054110090
Marché à forfait : des devis non signés peuvent intégrer le champ contractuel d'un marché à forfait dès lors qu'un accord de principe ultérieur révèle la volonté des parties de les valider (Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 avril 2026, n° 24-14.784).
La Cour de cassation admet que des devis non signés intègrent le champ contractuel d'un marché à forfait dès lors qu'un accord de principe ultérieur révèle la volonté des parties de les valider.
Un maître de l'ouvrage avait commandé la construction de trois chalets après l'établissement, à sa demande, de plusieurs devis détaillés, puis signé un accord de principe en chiffrant le coût.
Le projet abandonné, l'entrepreneur l'a assigné en indemnisation sur le fondement de l'article 1794 du Code civil (résiliation unilatérale du marché à l’initiative du maître de l’ouvrage et dédommagement de l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu'il aurait pu gagner dans cette entreprise).
La Cour approuve les juges du fond d'avoir retenu un marché à forfait, les devis ayant servi de base à l'accord de principe qui les validait.
Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000053915708
VEFA : le recours du vendeur contre les autres constructeurs se prescrit par dix ans à compter de la réception (Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 mai 2026, n° 24-15.726).
Réputé constructeur envers l'acquéreur, le vendeur d'immeuble à construire conserve la qualité de maître de l'ouvrage à l'égard des locateurs d'ouvrage auxquels il a confié la conception et la réalisation des travaux.
Condamné à réparer les vices, il dispose d'un intérêt direct et certain à se retourner contre eux : son action récursoire relève de la garantie décennale, et non de la prescription quinquennale de droit commun, de sorte qu'elle doit être engagée dans les dix ans de la réception, et non dans les cinq ans de l'assignation délivrée par l'acquéreur.
Le vendeur condamné doit donc appeler ses constructeurs en garantie sans attendre, l'action exercée par l'acquéreur avant l'expiration du délai décennal ne rendant pas recevable son propre recours formé après ce terme (Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 mai 2026, n° 24-15.726).
Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000054110095
Travaux d'amélioration ou d'embellissement : des travaux de cloisonnement, d'isolation, de pose de carrelage et d'habillage de plafond dans un sous-sol ne constituent pas un ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil (Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 janvier 2026, n° 24-12.809, inédit).
Des travaux de cloisonnement, d'isolation, de pose de carrelage et d'habillage de plafond dans un sous-sol ne constituent pas un ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil.
Ces travaux d'amélioration ou d'embellissement n'affectent ni la structure ni la consistance de l'immeuble et n'ont pas l'ampleur, assimilable à de la construction, qu'exige la qualification d'ouvrage. La garantie décennale est écartée, seule la garantie des vices cachés restant mobilisable contre les vendeurs.
Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000053430140
Assurance dommages-ouvrage : l'article L. 242-1 du Code des assurances institue un régime spécial d'ordre public qui fixe limitativement les sanctions des manquements de l'assureur dommages-ouvrage et exclut le droit commun de la responsabilité contractuelle (Cour de cassation, 3e chambre civile, 28 mai 2026, n° 24-10.463, publié au Bulletin).
Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000054167519
Copropriété — recours contre les décisions d'assemblée : un copropriétaire ne peut différer son recours en s'abstenant de retirer un recommandé ; le délai court à compter du lendemain de la première présentation du procès-verbal (Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 avril 2026, n° 24-18.842).
Copropriété — règles de majorité : remaniement des majorités et application de la réforme (ordonnance du 30 octobre 2019), illustré par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 25 avril 2024.
La réforme a profondément remanié les règles de prise de décision en assemblée générale de copropriétaires, avec des mesures réglementaires progressivement mises en application.
(i) Dans un arrêt du Tribunal judiciaire de Paris du 25 avril 2024, il a été question de cessions de parties communes et atteinte aux parties privatives.
En effet, des copropriétaires ont contesté la vente de WC communs, estimant que cela portait atteinte à leurs parties privatives.
Le Tribunal a débouté les demandeurs, rappelant qu'une telle atteinte doit être actuelle et certaine, et non purement hypothétique.
Dans ces conditions, la vente de parties communes reste possible à double majorité (art. 26, loi du 10 juillet 1965), dès lors qu'elle ne porte atteinte ni aux droits des copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
(ii) Dans un autre arrêt de la Cour d’appel de Paris, du 27 janvier 2022, relatif au droit de délaissement, un copropriétaire ne peut pas exercer le droit de délaissement prévu par le code de l'urbanisme.
En effet, ce droit est réservé aux propriétaires de terrains, et non aux propriétaires de quotes-parts indivises (comme les copropriétaires d'appartements).
Les points à retenir :
- Cession de parties communes : atteinte aux parties privatives si cette atteinte est actuelle et certaine.
- Majorité requise : Double majorité de l’article 26
- Droit de délaissement : irrecevable pour un copropriétaire
Copropriété — état descriptif de division : l'irrégularité du plan annexé à l'état descriptif de division ne remet pas en cause l'existence de la copropriété (Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 mars 2026, n° 24-13.829).
La Cour de cassation juge que l’irrégularité d’un plan annexé à l’état descriptif de division, lorsqu’il n’a pas été établi par un géomètre-expert, est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété dès lors que l’immeuble remplit les conditions légales de constitution de la copropriété. Une telle irrégularité ne peut, à elle seule, justifier la nullité du règlement ni remettre en cause l’existence de la copropriété.
Elle indique que, si pour contester la délimitation des droits fonciers résultant d'un plan annexé à l'état descriptif de division complétant un règlement de copropriété, un copropriétaire peut se prévaloir de ce qu'il n'a pas été établi par un géomètre-expert, l'irrégularité des conditions d'élaboration d'un tel plan est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété, qu'il revient au juge d'apprécier au regard des conditions légales de constitution de la copropriété. Elle souligne également que, dès lors qu'un immeuble répond aux critères posés par l'article 1er, d'ordre public, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il est soumis au statut de la copropriété, peu important la méconnaissance, par le pétitionnaire, du permis de construire qui lui avait été accordé.
Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000053765328
Responsabilité du promoteur : points de vigilance sur les clauses spécifiques du contrat et le calcul des intérêts de retard (Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 juin 2026, n° 23-22.360).
La Cour de cassation précise les conditions d’engagement de la responsabilité du promoteur immobilier : bien qu'il soit garant des obligations légales (art 1792 et suivants du Code civil), sa responsabilité contractuelle pour les désordres intermédiaires n'est pas automatique. Elle reste strictement subordonnée à la preuve d'une faute personnelle de sa part, sauf si le contrat impose une obligation de résultat plus stricte que la loi.
La Cour de cassation casse partiellement l'arrêt car les juges d'appel ont omis d'examiner les clauses spécifiques du contrat qui pouvaient engager la responsabilité du promoteur indépendamment d'une faute prouvée. La Cour casse également l’arrêt à propos du point de départ des intérêts de retard sur le solde des travaux, le promoteur n'étant pas un locateur d'ouvrage et d'industrie au sens de l’article 1779,3° du Code civil.
Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000054256277
Tax-Immo : fin des redressements par les services fiscaux concernant la cession de leur dernier immeuble par les sociétés soumises au régime SIIC !
Pour mémoire :
- Le régime SIIC consiste en une exonération d’impôt sur les sociétés (IS) sur le résultat « immobilier » (revenus locatifs, plus-values de cessions d’immeubles et de sociétés immobilières, dividendes de filiales elles-mêmes soumises au régime SIIC) ; le résultat exonéré est assorti d’obligations de distribution et c’est l’investisseur qui est pleinement imposé sur les distributions reçues (pas de régime « mère-fille » notamment) ;
- Le régime SIIC s’applique notamment aux filiales IS de SPPICAV ;
- Ces dernières années, les services fiscaux ont bâti leur propre doctrine (non écrite) selon laquelle lorsqu’une société soumise au régime SIIC cède son unique/dernier actif immobilier, elle sort rétroactivement du régime SIIC, à l’ouverture de l'exercice au cours duquel cette cession est intervenue. La plus-value de cession est ainsi soumise à l’IS, comme le résultat locatif de l’exercice.
- Cette position est très critiquable : une société immobilière a forcément vocation à céder son dernier immeuble un jour et cette cession fait partie du cycle immobilier normal.
- Or, cette position a en pratique été suivie par les juges du fond (2 jugements du Tribunal administratif de Paris : n° 2316478 du 15 octobre 2025 et n° 2407302 du 19 novembre 2025), confortant les services fiscaux quant au « bien-fondé » des redressements opérés.
Par un rescrit du 29 mai 2026, obtenu par l’Aspim et devant être publié prochainement, la Direction de la législation fiscale (DLF) est venue mettre fin à l’approche des services fiscaux.
- Le régime SIIC n’est plus applicable qu’à compter du lendemain de la cession du dernier actif immobilier.
- Ainsi :
- Le résultat locatif de l’exercice (par hypothèse antérieur à la cession de l’immeuble) et la plus-value de cession restent exonérés, avec des obligations de distribution à respecter.
- Les résultats réalisés à compter du lendemain de la cession sont soumis à l’IS dans les conditions de droit commun. Toutefois, en pratique, le résultat effectivement soumis à l’IS devrait généralement être inexistant ou non significatif.
Une bouffée d’oxygène pour les fonds immobiliers, beaucoup de SPPICAV étant structurées avec une ou des SAS en régime SIIC mono-actif !
Pour autant, la vigilance reste de mise ; certains services vérificateurs semblent faire de la résistance dans les contrôles et contentieux en cours !
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