Maître² : la veille bimensuelle

‍Coliving : Pas de statut spécifique pour le coliving ! Ce qu'il faut retenir de la réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 27 janvier 2026

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La réponse ministérielle publiée au JO le 27 janvier 2026 est claire : le ministre chargé de la Ville et du Logement estime qu’il n’est pas nécessaire de créer un statut juridique spécifique au coliving. L’heure est à la simplification du droit existant plutôt qu’à l’instauration d’un régime ad hoc.

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Pour autant, le coliving n’est pas une zone grise. Lorsque le logement constitue la résidence principale de l’occupant, la loi du 6 juillet 1989 s’applique pleinement, y compris en matière d’encadrement des loyers. Côté charges, le régime des résidences de services prévoit déjà des garde-fous, notamment quant à la nature des prestations pouvant être facturées.

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En pratique, l’enjeu n’est donc pas l’absence de règles, mais la bonne qualification juridique du montage retenu.

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Et en tout état de cause, le ministre rappelle que le Gouvernement porte une attention particulière à ce type d’habitat et au strict respect du cadre applicable.

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Lien : https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/questions/QANR5L17QE8053

Tax Immo : Exclusion des activités immobilières (promotion / marchand de biens) des activités éligibles au remploi "150-0 B ter"

Pour mémoire, l’apport-cession visé à l’article 150-0 B ter du Code général des impôts, c’est : 1/ apport par l’investisseur de titres à sa holding ; 2/ cession par la holding des titres qui lui ont été apportés. Avec une neutralité fiscale assortie d’une obligation de réinvestissement par la holding.

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Jusqu’ici, le réinvestissement pouvait être opéré dans des activités de promotion immobilière et de marchand de biens.  

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Ce ne sera plus le cas pour les cessions par la holding (opération 2/ ci-avant) réalisées à compter du 21 février 2026.  

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Il reste donc un « stock » d’obligations de réinvestissement pouvant être fléchées vers des activités de promotion et de marchand de biens, permettant de continuer à court terme la création de nouveaux véhicules.

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L’activité hôtelière (murs et fonds) reste, elle, dans tous les cas, éligible au remploi !

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Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053542872?isSuggest=true

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Panneaux photovoltaïque : La qualification des panneaux photovoltaïques au regard de la garantie décennale. Retour sur l'arrêt rendu par la Cour de cassation le 19 février 2026

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La question juridique au cœur de cette affaire concerne la qualification des panneaux photovoltaïques en tant qu'éléments d'équipement soumis ou non à la garantie décennale. Plus précisément, il s'agit de déterminer si ces panneaux constituent des éléments d'équipement à vocation exclusivement professionnelle ne participant pas à la fonction ouvrage (solidité, éléments constitutifs ou destination), qui seraient donc exclus de la garantie décennale en application de l'article 1792-7 du Code civil. La Cour d'appel de Caen, dans son arrêt du 3 octobre 2023, avait retenu que l'installation photovoltaïque constituait un ensemble complet comprenant le système de production d'électricité solaire et la couverture en bacs acier comportant ce système. Elle en avait déduit que cette installation n'avait pas pour fonction exclusive la production d'énergie, mais également d'assurer la couverture du bâtiment préexistant. La Cour d'appel avait donc estimé que les panneaux photovoltaïques n'étaient pas des éléments d'équipement exclus de la garantie décennale au sens de l'article 1792-7 du Code civil. La Cour de cassation casse et annule l'arrêt de la Cour d'appel, considérant que celle-ci n'a pas donné de base légale à sa décision. Elle reproche à la Cour d'appel de ne pas avoir établi de manière suffisante que « les panneaux photovoltaïques à l'origine des désordres, bien que fixés sur des bacs acier constituant la couverture du bâtiment, n'étaient pas des éléments d'équipement dépourvus de fonction de clos ou de couvert permettant exclusivement l'exercice d'une activité professionnelle de production et de vente d'énergie ».

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Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/6997fe49cdc6046d470bef69

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État des risques : La mise à jour entre promesse et vente n'est pas optionnelle. C'est ce que rappelle la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 19 février 2026

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Lorsqu'un plan de prévention des risques est approuvé après la signature de la promesse de vente mais avant la réitération par acte authentique, le vendeur est tenu d'annexer à l'acte un état des risques actualisé. À défaut, la résolution de la vente et des dommages-intérêts peuvent être prononcés.

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C'est ce que confirme la troisième chambre civile dans un arrêt du 19 février 2026 (n° 24-10.524, FS-B), en censurant la cour d'appel qui avait cru pouvoir se dispenser de cette exigence au motif que le bien était déjà classé en zone inondable lors de la promesse. Le passage d'un PPRI prescrit à un PPRI approuvé — qui lui confère valeur de servitude d'utilité publique — constitue une aggravation de la situation du bien que les acquéreurs sont en droit de connaître avant de signer.

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Un point de vigilance à intégrer systématiquement dans le suivi des dossiers entre promesse et réitération.

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Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/6996b63ccdc6046d47eba5f0

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Plateforme d’échanges d’affacturage et cession de factures : quels moyens d’opposition pour le maître d’ouvrage ou l’entrepreneur principal ? Analyse de la jurisprudence récente

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Avec l’émergence des plateformes d’affacturage, certaines entreprises de construction en difficulté de trésorerie sont tentées de céder des factures de prestations de travaux à des tiers, le gestionnaire de la plateforme agissant en qualité de mandataire pour informer le maître d’ouvrage ou l’entrepreneur principal que ses créances ont été cédées et l’interroger concomitamment sur ses intentions d’opposer des exceptions d’inexécution au règlement de celles-ci via un questionnaire adressé à l’un de ses salariés.  

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Pour autant, dans certains cas le maître d’ouvrage ou l’entrepreneur principal cédé se retrouve confronté à des malfaçons, désordres ou inexécutions commises par le cédant, qui le conduisent légitimement à se prévaloir d'une exception d'inexécution du sous-traitant ou d’une compensation entre leurs créances et dettes réciproques.  

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Ce type de situation peut être source de difficulté lorsque l’entrepreneur principal se voit exiger le paiement desdites factures par le gestionnaire de la plateforme d’affacturage et les cessionnaires desdites créances. Ce qui pose alors la question de la validité des exceptions d’inexécution invoquées par l’entrepreneur principal pour faire obstacle au règlement des créances.

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Saisi d’un litige relevant de cette situation, le TAE de Nanterre a eu l’occasion de rejeter la demande de condamnation formulée par une société cessionnaire ayant acquis des factures sur une plateforme d’affacturage au motif que la société cessionnaire n’apportait pas la preuve que la personne ayant complété l’audit ou le questionnaire adressé par la plateforme avait qualité et autorité pour ce faire (TAE Nanterre, 8 janvier 2025, Sté Bert Notte c. Sté BC.n (Bateg), n° 2023F00163. - TAE Nanterre, 8 janvier 2025, Sté Van Hove c. Sté BC.n (Bateg), n° 2023F00167. - TAE Nanterre, 8 janvier 2025, Sté Arcetis c. Sté BC.n (Bateg), n° 2023F00161).  

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Dans le raisonnement du juge, l’obligation de régler les créances au titre des factures cédées ne vaut que s'il y a renonciation expresse du débiteur cédé à se prévaloir d’une des hypothèses d’exception d’inexécution à l’encontre du cédant, notamment en renseignant dans le questionnaire qu’aucune "garantie, retenue ou compensation n’est prévue sur les factures cédées".  

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Dans ce contexte, il s’avère possible pour le maître d’ouvrage ou l’entrepreneur principal dont les dettes ont été cédées d’opposer valablement une ou plusieurs exceptions d’inexécution en démontrant qu'elle(s) porte(nt) sur des événements antérieurs à la date de notification de la cession des créances. En particulier, le maître d’ouvrage ou l’entrepreneur principal peut valablement opposer une exception d’inexécution s’il démontre l’absence de commencement d’exécution des travaux ou d’abandon du chantier du sous-traitant (voir en ce sens, CA Paris, Pôle 5, ch. 5, 23 mai 2024, n° 21/05858), qui permet alors de considérer que les factures émises sont nulles et non avenues.

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Plus encore, le maître d’ouvrage ou l’entrepreneur principal peut valablement opposer le fait que la personne qui a rempli le questionnaire n’avait pas pouvoir ni autorité pour engager la structure, alors les réponses apportées à ce dernier sont privées de toute force contraignante et la renonciation n’est pas acquise au profit du cessionnaire. Dans ce cas, la renonciation ne revêt aucune caractère valeur juridique en l’absence de pouvoir/compétence propre de la personne ayant répondu à l’audit/questionnaire adressé.

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A l'inverse, s’il est admis que l’entrepreneur principal a expressément renoncé à se prévaloir d’une exception d’inexécution inhérente à la dette résultant des fautes de son sous-traitant cédant, il n’aura d’autre choix que de régler le montant des créances cédées (voir en ce sens : CA Versailles, ch. 1-4, 26 mai 2025, n° 22/05072). Il conviendra alors d’assigner en intervention forcée le sous-traitant et de formuler à son encontre un appel en garantie afin d’obtenir sa condamnation à régler les diverses sommes dues au titre de ses manquements contractuels, qui pourront le cas échéant venir en compensation des factures dont le paiement est réclamé, notamment s’il est démontré que les manquements ou difficultés d’exécution commises par ce dernier sont antérieures à la date de notification de la cession des factures adressée par le gestionnaire de la plateforme d’affacturage.